[조세채권 안분] 안분적용을 피해자가 직접 신청하지 않으면 어떻게 되나요?

ㅇ 국세의 안분을 적용받으려는 전세사기 피해자는 민사집행법 등에 따른 매각 결정기일 전까지 관할 세무서, 법원 또는 한국자산관리공사에 국세안분 신청서를 제출하여야 합니다. (전세사기 특별법 §23③, 같은법시행령 §3⑤)

- 전세사기 피해자가 ‘국세 안분 적용 신청을 하지 않은 경우’에는 해당 피해주택의 경·공매 시 국세 안분 적용 혜택을 받을 수 없습니다.

[조세채권 안분]임대인이 사망한 경우, 개인정보 보호대상에서 제외될 텐데 임대인의 소유주택 수, 주택가액 합계를 해당 피해자가 열람할 수는 없나요?

ㅇ ‘임대인의 소유주택 수 및 주택가액 합계액’은 개별납세자에 대한 과세정보이므로 임대인이 사망한 경우라도 국세기본법 제81조의13 비밀유지 규정에 따라 열람할 수 없습니다.

[조세채권 안분]전세사기 피해주택 임대인의 국세 체납으로 주택이 압류되어 보증금을 돌려받지 못할 위기에 처해 있습니다. 임대인이 사망한 경우 사망 한 임대인의 체납 세금은 없어질 수 있는 것인지?

ㅇ 임대인이 사망하더라도 체납 국세는 소멸되지 않습니다.

- 상속인 또는 상속재산관리인이 상속받은 재산가액 범위 내에서 세금을 대신 납부해야 합니다. (국세기본법 §24, 상속으로 인한 납부의무의 승계)

- 임대인의 국세 체납으로 주택이 압류된 경우 국세징수권의 소멸시효가 중단되며, 사망은 납부의무 소멸사유가 아니므로 임대인이 사망했더라도 그 체납 세금은 없어지지 않습니다. (국세기본법 §28, 소멸시효의 중단과 정지)

- 국세 체납액에 충당될 때까지 임대인의 재산을 처분하며, 모든 재산을 처분하여도 징수하지 못한 체납액은 최종 압류재산을 해제한 날로부터 일정기간*이 경과해야 소멸됩니다. (국세기본법 §27, 국세징수권의 소멸시효)

* 5억원 미만은 5년, 5억원 이상은 10년

[조세채권 안분]세무서에서 교부청구서를 법원에 여러 번 계속 발송하는 이유는?

ㅇ 임대인이 체납 국세의 고지가 취소되거나, 납부 등 사유로 국세 채권이 변경되는 경우 교부청구 금액이 달라질 수 있습니다.

- 따라서 임대인 주택에 대한 경매 등 강제집행 사건의 배분이 끝날 때까지는 청구금액을 변경하여 교부청구서를 재발송할 수 있습니다.

[조세채권 안분]지정납부기한 경과 후 납부지연가산세는 어떻게 계산하나요?

ㅇ 체납 이후 납부지연가산세는 지정납부기한 경과일에 납부하지

않은 세액에 3%를 부과하고, 체납 국세의 고지별 납부하지 않은 세액이

150만원 이상인 경우에 납부일까지 납부고지서별 1일 0.022%씩 부과

됩니다.(국세기본법 §47조의4, 같은법시행령§27조의4 )

- 납부지연가산세는 지정납부일로부터 5년까지 부과됩니다.(최대 43.15%)

┌납부서고지일 (2025.6.1.) 고지세액10,000,000

│지정납부기한(2025.6.30.)

│경과 +1일{채납세액*1=10,302,200}

│경과 +30일{채납세액*2=10,366,000}

└경과 +300일{채납세액*3=10,960,000}

*1 체납세액 = 10,000,000 + (10,000,000 × 3%) + (10,000,000 × 0.022% × 1일)

*2 체납세액 = 10,000,000 + (10,000,000 × 3%) + (10,000,000 × 0.022% × 30일)

*3 체납세액 = 10,000,000 + (10,000,000 × 3%) + (10,000,000 × 0.022% × 300일)

[조세채권 안분]동일 임대인에 대한 다수 피해자에게 고지되는 교부청구서에 동일 세목의 안분 전 체납액이 다르게 기재되는 이유는 무엇인가요?

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ㅇ (사례) 임대인 A로 인해 임차부동산이 각각 다른 피해자 1, 2, 3이 안분 후 재교부

청구서를 받았는데, 동일한 세목코드와 관리번호의 안분 전 체납세액이 각각 아래와 같이

다르게 기재

- 피해자 1 교부청구서 3,576,610,420원

- 피해자 2 교부청구서 3,591,216,000원

- 피해자 3 교부청구서 3,708,724,530원

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ㅇ 동일 체납자의 동일한 세목이라 하더라도 배당종기일*이 다를 경우

납부지연가산세가 부과되어 체납세액이 증가하거나, 납부 등으로

체납세액이 감소하여 안분 전 국세체납세액이 변경되어 교부청구

금액이 달라질 수 있습니다.

* 부동산 경매 등 절차에서 채권자가 배당금을 요구할 수 있는 최종 기한으로 각 경매 사건마다 배당종기일은 다를 수 있음

[조세채권 안분]전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제23조제2항 및 제24조제2항에 따르면 당해세는 안분하는 국세 및 지방세에서 제외 하는데 법원 경매에서 당해세가 무조건 임차보증금보다 우선하나요?

- 당해세 우선의 원칙에 따라, 법정기일 전에 설정된 근저당권 등

담보채권보다도 우선하여 배분됩니다. 즉, 해당 재산에 부과된

세금은 다른 채권보다 먼저 변제받을 수 있습니다.

- 다만, 2023년 4월 1일 이후부터 당해세의 법정기일보다 임차보증금의

확정일자가 빠른 경우에는 임차보증금을 우선하여 배당하게 됩니다.

[조세채권 안분]교부청구서* 표기된 당해세는 무엇인가요?

* 경매 등 강제집행 시 세금 등을 배당받기 위해 매각기관(법원 등)에 제출하는 채권신고서

ㅇ 당해세란 해당 재산에 부과되는 세금으로 국세는 상속세, 증여세,

종합부동산세(국세기본법 §35③, 국세의 우선), 지방세는 재산세 등(지방세 기본법 §71⑤, 지방세의 우선 징수)이 해당됩니다.

[조세채권 안분]임대인이 다수 건의 국세를 체납한 경우, 안분은 어떻게 적용되고 배당절차에서 어떻게 반영이 되나요?

ㅇ 전세사기 특별법 제23조 제1항 각 호 외의 부분 전단에 따라 안분하여 징수하는 임대인의 국세는 고지 또는 신고 건별로 각각 계산한 금액 등으로 합니다. (전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행령 §3①)

- 아래 예시와 같이 계산된 금액으로 교부청구서에 기재하여 배당 절차에 반영됩니다.

예시) 다수 건의 국세를 체납한 경우 안분적용

┌과세기준일(2024.6.1.) 주택 甲 40 과 주택 乙 60 보유

│안분적용 신청일(2025.12.31.)

└임대인 보유 모든 주택가격100

- 일반 세목의 경우

┌체납 세금①부가가치세20

│안분계산방법

부가가치세20 x (주택 甲 40 ÷ 모든주택 가격 100)

└주택 甲 교부청구금액 부가가치세8

┌체납 세금②종합소득세10

│안분계산방법

종합소득세10 x (주택 甲 40 ÷ 모든주택 가격 100)

└주택 甲 교부청구금액 종합소득세4

- 당해세(종합부동산세, 상속세, 증여세 등)의 경우

┌체납 세금③종합부동산세20*

│안분계산방법

큰값 {(종합부동산세20 x (주택 甲 40 ÷ 모든주택 가격 100))，주택 甲 당해세9}

└주택 甲 교부청구금액 종합부동산세9

* 임대인이 주택 甲과 乙을 보유하고 종합부동산세가 20으로 고지된 경우, 주택 甲에 대한 종합부동산세(당해세)는 9라고 가정

[조세채권 안분]같은 임대인에게 여러 피해자가 있고, 경매가 한꺼번에 진행되지 않을 경우에 경매 순서에 따라(다른 피해자보다 경매가 늦어질 경우) 조세채권 안분시 ‘주택가격’의 산정이 달라지나요?

ㅇ 조세채권 안분시 적용되는 ‘주택가격’은 국세 안분 과세기준일 당시의 시가표준액으로 정하기 때문에, 경매 순서에 따라 변동하지 않습니다.